Opinione

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Di Peter Coy

Gli americani adorano i mutui a tasso fisso, ma la loro fissazione su di essi mette l’economia in difficoltà. Questo è un problema per i banchieri centrali riuniti in Wyoming questa settimana per l’annuale simposio economico di Jackson Hole.

Vedete, uno dei motivi per cui la Federal Reserve ha avuto così tante difficoltà nel ridurre l’inflazione è che la spesa dei consumatori è rimasta forte. Ciò è in parte dovuto al fatto che la maggior parte dei proprietari di case con mutui ipotecari – che rappresentano il 40% delle famiglie americane – non hanno avvertito a malapena l’effetto della campagna di aumento dei tassi della Fed, quindi non hanno frenato la loro spesa.

Negli ultimi due anni, il tasso medio sui nuovi mutui trentennali a tasso fisso è salito da meno del 3% a oltre il 7%. Ma secondo il Bureau of Economic Analysis, il tasso medio su tutti i debiti ipotecari in essere – cioè, non solo sui nuovi prestiti – è salito al 3,6% nel secondo trimestre di quest'anno dal 3,3% dell'anno precedente. Questo è appena percettibile.

La Fed, però, non può accettare la sconfitta. Per avere un effetto sull’economia, alza i tassi più in alto e li mantiene alti più a lungo di quanto farebbe se tutti i mutui avessero tassi variabili. I suoi grandi aumenti alla fine danneggiano gli investimenti delle imprese, che sono vitali per la prosperità a lungo termine. “Stai davvero martellando i settori sensibili ai tassi di interesse”, mi ha detto John Campbell, un economista di Harvard.

I mutui a tasso fisso creano altri problemi. I mutuatari meno sofisticati sono lenti a rifinanziarsi quando i tassi scendono. La fissazione dei tassi avvantaggia i ricchi e i più informati a scapito dei più poveri e dei meno informati. Questo perché in un mercato competitivo, parte delle entrate extra che i finanziatori ottengono dai mutuatari che non rifinanziano vengono trasferite in tassi ipotecari più bassi. (Anche i mutuatari meno esperti che non si rifinanziano rapidamente ottengono tassi più bassi, ma sono quelli i cui errori hanno permesso che i tassi fossero più bassi per tutti.)

Inoltre, i tassi fissi possono destabilizzare il sistema finanziario. Ciò accade quando le banche detengono mutui fissi che perdono valore quando i tassi salgono. È vero che oggigiorno la maggior parte delle banche svende la maggior parte dei propri mutui ipotecari. Ma alcuni si espongono nuovamente al rischio di tasso acquistando titoli garantiti da ipoteca. Quando la Silicon Valley Bank e la Signature Bank fallirono quest’anno, avevano sui loro libri contabili un valore nominale di titoli ipotecari pari a 114 miliardi di dollari.

Al momento, stiamo assistendo a un altro aspetto negativo dei tassi fissi: il “blocco dei tassi”, in cui le persone che vogliono o hanno bisogno di vendere le loro case non lo fanno perché non vogliono scambiare il tasso del 3% sui loro prezzi attuali. mutuo al tasso del 7% su uno nuovo. L’effetto macroeconomico del blocco dei tassi è quello di diminuire la mobilità sociale. Ad esempio, fa sì che le persone rifiutino le offerte di lavoro fuori città. Ciò impedisce la produttività.

Adesso voglio parlare di un altro aspetto negativo dei mutui a tasso fisso che richiede un primo, secondo e terzo sguardo. Sopportami.

A prima vista, il blocco del tasso diminuisce le vendite di case esistenti e aumenta quelle di nuove case, poiché gli acquirenti che non riescono a trovare una casa esistente – perché i proprietari attenti al prezzo non vendono – si affollano nel mercato delle nuove costruzioni. In effetti, le vendite destagionalizzate di nuove case sono aumentate del 31% a luglio rispetto all’anno precedente, mentre le vendite destagionalizzate di case esistenti (un mercato più grande) sono diminuite del 17% negli stessi 12 mesi.

Vedi il problema qui? La Fed aumenta i tassi per raffreddare il mercato immobiliare e l’effetto involontario è quello di aumentare la costruzione di alloggi. (La forte domanda supera i maggiori costi di finanziamento dei costruttori.)

A una seconda occhiata, questa catena logica non ha senso perché le persone con il tasso bloccato che non vendono case non stanno nemmeno comprando case, quindi il blocco del tasso sembrerebbe non avere alcun effetto netto sulla disponibilità di alloggi.

A prima vista, però, il blocco dei tassi rovina davvero il mercato immobiliare. Robert Dietz, capo economista della National Association of Home Builders, mi ha spiegato perché. Agli acquirenti di case piace quando c'è un volume elevato di transazioni, perché è più probabile che trovino una casa che gli piace dove e quando la desiderano. Quando l’inventario delle case esistenti in vendita diminuisce a causa del blocco delle tariffe, “il processo di abbinamento che deve avvenire diventa più complicato”, ha affermato. A maggio l’inventario delle case esistenti in vendita, 1,08 milioni, era meno della metà della media dal 1999.